Три частые ошибки при сделках с имуществом

Наш эксперт Алексей Плохих на основе кейсов из собственной практики расскажет о частых ошибках при сделках с имуществом. На что обратить внимание при покупке или продаже недвижимости, автомобиля, земельных участков и любых других объектов. Уверены, разбор этих трёх ошибок поможет читателям избежать неприятных ситуаций и без проблем проводить любые сделки.

Ошибка № 1: указать в договоре сумму сделки ниже реальной стоимости

Популярная ошибка покупателей — согласиться указать в договоре заниженную цену приобретаемого имущества. Например, купить квартиру за 6 миллионов, а в договоре указать стоимость 500 тысяч. Продавцы таким образом платят меньше налогов, а покупатель — сам того не зная — подвергает себя рискам.

К чему приводит такая ошибка

В моей практике было несколько случаев, когда покупатели сильно жалели, что пошли навстречу продавцу и согласились указать в договоре сумму сделки ниже реальной. Например, недавно в качестве арбитражного управляющего оспаривал сделки транспортной компании, которая была признана банкротом.

Проверили сделки за последний год и выяснили, что компания продавала транспортные средства по заниженной стоимости. Например, в договоре купли-продажи на тягач MAN указана цена 200.000 рублей, а по факту он стоит 2.500.000. Конечно же у нас возникли подозрения насчёт этих сделок. Скорее всего, транспорт был продан по реальной стоимости, но в договорах указана цена намного ниже рыночной.

Оспорили эти сделки и всё проданное за год до банкротства имущество вернули и включили в конкурсную массу. Затем оно было распродано, а вырученные деньги распределили между кредиторами компании.

А покупатели, которые заключили договор купли-продажи с заниженной суммой сделки, остались «у разбитого корыта». Купленное имущество вернули в конкурсную массу, а получить обратно свои деньги не получается — ведь по договору они заплатили только 200.000 рублей, а не 2.500.000. Значит продавец обязуется вернуть сумму, которая указана в договоре. И если доказать обратное не получится — а чаще всего так и бывает — то с суммой, которая не указана в договоре, придётся распрощаться.

В своей практике я выступаю в двух противоположных ролях — как конкурсный управляющий или как юрист. Выбор роли зависит от того, в интересах какой из сторон действую в конкретном деле — кредитора или должника.

На стороне кредитора выступаю как арбитражный управляющий. И тогда напрямую участвую в поиске имущества должника и составлении конкурсной массы. Когда же мой клиент — физлицо или компания, которые проходят процедуру банкротства, работаю как юрист для защиты их интересов. В таких случаях слежу, чтобы со стороны арбитражного управляющего и кредиторов не было нарушений прав моего клиента, стараюсь по-максимуму сохранить его имущество и нервы.

Как этого избежать

Рекомендую в принципе не заключать договоры, в которых указана заниженная стоимость имущества. Так избежите массы неприятных моментов, которые могут случиться.

Но даже если идёте на встречу продавцу и указываете в договоре стоимость имущества ниже рыночной — используйте один из этих вариантов:

1. Кроме договора, потребуйте от продавца написать расписку. В ней должно быть указано, что по факту денежных средств передано больше, чем указано в договоре. Как в нашем примере: в договоре указывают сумму сделки 200.000 рублей, а в расписке — 2.500.000. Если возникнет спорная ситуация — предъявляете в суде эту расписку вместе с договором. Обычно суды идут навстречу покупателю, анализируют эти документы. Часто такие сделки признаются действительными — ведь покупатель представил доказательства равноценного встречного исполнения по договору купли-продажи.
2. При покупке квартиры, дополнительно к договору купли-продажи, составьте договор неотделимых улучшений. В нём укажите, что отдельно оцениваете отделку в квартире. Сумма в этом дополнительном договоре должна быть равна стоимости квартиры, за вычетом суммы, которая указана в основном договоре.
3. Укажите в договоре неотделимых улучшений, что он напрямую связан с договором купли-продажи самой квартиры. Если через какое-то время продавец станет банкротом и основной договор будет признан недействительным — то же случится и с дополнительным договором. Тогда продавец обязуется вернуть вам эти деньги в полном объёме. Это ваша страховка на случай подобных ситуаций.

Ошибка № 2: не проверить наличие обременений и ограничений на имущество

Другой момент, который часто упускают при покупке имущества — наличие обременений и ограничений. В моей практике десятки кейсов, когда у покупателя начинаются проблемы, если он перед сделкой не проверил этот момент.

К чему приводит такая ошибка

Например, был случай с покупкой квартиры — к нам обратился мужчина с просьбой сопроводить сделку. Собирался приобрести жильё в центре Москвы по заманчивой цене. Но низкая стоимость насторожила покупателя и для подстраховки решил обратиться к юристам.

Когда с нашей помощью разобрались в деталях сделки — поняли, что опасения покупателя были не напрасны. Продавец предоставил для оформления сделки пакет документов, в том числе выписку из реестра ЕГРН. Вызвала сомнения дата получения этой выписки — год назад.

Запросили новую выписку из реестра и выяснили — квартира с обременением. Наложен запрет на совершение регистрационных действий из-за неразрешённого спора с другими членами семьи продавца. Родственники выписались из квартиры, но от своих прав на жильё не отказались и начали судебную тяжбу.

Неизвестно, как продавец хотел провернуть эту сделку, но в любом случае, от таких рисков лучше держаться подальше. Ограничения могут вылезти в самый неожиданный момент — например, при регистрации перехода права в Росреестре. Хорошо, что мы вовремя выяснили это обстоятельство и прервали сделку, пока клиент не внёс аванс и не подписал договор купли-продажи.

Как этого избежать

Чтобы такого не случилось — необходимо перед покупкой проверить наличие обременений и ограничений на имущество:

1. Если это недвижимость — запросите в ЕГРН свежую выписку на объект. Если какие-то ограничения есть — в выписке это будет указано и вы сразу поймёте, что с такой недвижимостью лучше не связываться.
2. Перед покупкой автомобиля, запросите данные о нём в базе ГИБДД. Эти базы находятся в свободном доступе — достаточно вбить в поисковой строке браузера фразу «проверка автомобиля в ГИБДД». Найдите в этой базе транспортное средство и увидите всю важную информацию — есть ли какие-то запреты, участвовал ли автомобиль в авариях, находится ли в розыске.

Ошибка № 3: не узнал про залог автомобиля в банке

Эта ошибка напрямую связана с предыдущей, но решил вынести её отдельным пунктом. Клиенты часто приходят в нашу юридическую компанию за помощью в таких вопросах — купил машину, а на предмет залога в банке не проверил. И тут начинаются неприятности.

К чему приводит такая ошибка

Самый распространённый кейс — человек купил автомобиль, радуется приобретению, ездит и ни о чём не догадывается. А через какое-то время приходят судебные приставы и изымают транспортное средство.

Это довольно хитрая схема и неискушённому покупателю сложно определить, есть ли подвох в данном конкретном случае. Когда автомобиль приобретён в кредит — ПТС хранится в банке. Но бывают особо изворотливые собственники, которые всеми способами пытаются обойти это ограничение. Например, ГИБДД не знает, в залоге ли этот автомобиль. Поэтому достаточно прийти и написать заявление об утере, чтобы ГИБДД выдал дубликат ПТС.

Собственник продаёт автомобиль ничего не подозревающему покупателю и просто перестаёт платить кредит. Тогда банк выдвигает заявление об истребовании транспортного средства и судебные приставы изымают авто уже у нового владельца. Потом бывает очень сложно вернуть свои деньги — особенно, если продавец проходит процедуру банкротства. Ведь покупатель автомобиля может оказаться не единственным и далеко не первым в списке кредиторов.

Как этого избежать

Когда человек проявил небрежность и не проверил залог в банке — велика вероятность быть признанным недобросовестным покупателем и лишиться автомобиля. Чтобы такого не случилось — выполните простые действия:

1. Найдите в поисковой системе браузера базу залогов нотариальной палаты РФ.
2. Посмотрите, состоит ли автомобиль в этом реестре.

Если в базе данных транспортное средство не числится — можно покупать и не бояться, что его изымут. Такая проверка в реестре залогов делает вас добросовестным покупателем, и суды в 99 % случаев встают на вашу сторону.

Резюме

Рассказал об основных ошибках, которые совершают при сделках с имуществом. Хочу верить, что описанные выше случаи и рекомендации помогут избежать многих неприятностей. Ведь гораздо проще и безопаснее учиться на чужих ошибках, чем совершать их самому. Напоследок, короткое резюме:

1. Всегда указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость товара. Это поможет сохранить имущество в случае споров — например, если продавец объявит себя банкротом.
2. Проверяйте наличие обременений и ограничений на имущество — например, запрета на совершение регистрационных действий. Такие сделки не принесут ничего, кроме головной боли.
3. Перед покупкой автомобиля выясните, не находится ли он в залоге в банке. Наличие ПТС ещё ничего не значит — ведь продавец мог получить дубликат в ГИБДД.

Если есть сомнения по поводу чистоты сделки или уже столкнулись с недобросовестным продавцом — обращайтесь за помощью к юристам. Например, специалисты компании Dolg Expert двадцать лет решают вопросы клиентов по оформлению и узакониванию недвижимости, защите активов и решению сложных правовых вопросов.

Проконсультируем по телефону или онлайн, приедем в ваш город для сопровождения сделок и решения юридических задач.