Пять других частых ошибок — при сделках с недвижимостью

Ошибка № 1: не уточнить наличие охранных зон на территории земельного участка

Начнём со сделок с земельными участками. Здесь есть несколько подводных камней, про которые лучше знать до того, как купите землю. Первая частая ошибка в таких вопросах — не проверить перед покупкой наличие охранных зон на территории участка.

К чему приводит такая ошибка

Кейс из моей практики: человек купил участок под строительство дома, но не вникал в детали. Очень понравилось место — живописный пруд и лесок рядом. Заплатил приличную сумму за проект дома и уже собирался начинать возводить жильё. Но когда пошёл получать разрешение на строительство — выяснил, что участок находится в охранной зоне газопровода и строительство там запрещено.

Хорошо ещё, что покупатель не начал строительство, не потратился на покупку стройматериалов и оплату труда рабочих. Обратился к нам за юридической помощью. Поскольку продавец скрыл факт нахождения участка в охранной зоне, через суд расторгли договор купли-продажи и взыскали понесённые клиентом расходы.

Как этого избежать

Случаи бывают разные, и не всегда удаётся восстановить справедливость. Поэтому, чтобы не попадать в такую ситуацию, перед покупкой земельного участка проверьте наличие охранных зон. Вот как это сделать:

1. Узнайте, находится ли участок в ЗОУИТ — зонах с особыми условиями использования территории. Для этого откройте публичную кадастровую карту, включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Так увидите зоны, которые учтены в Едином государственном реестре недвижимости.
2. Проверьте правила землепользования и застройки, генплан вашего населённого пункта.
3. Закажите расширенную выписку из ЕГРН — «О характеристиках объекта недвижимости».
4. До заключения сделки получите от продавца градостроительный план земельного участка. Так, если на территории участка уже есть какое-то строение — из плана будет понятно, можно ли на его месте построить новый дом или выполнить реконструкцию старого.
5. Попросите продавца подать уведомление о строительстве дома с нужными вам характеристиками. Из ответа администрации муниципалитета будет понятно, соответствует ли будущее строение необходимым нормам.

Выполнить такую проверку непросто и важно учесть много нюансов. Чтобы покупка прошла без проблем, рекомендую воспользоваться помощью юристов. Сопровождение сделки опытным экспертом снимет с вас головную боль и гарантирует отсутствие «неприятных сюрпризов» при покупке земельного участка.

Ошибка № 2: не посмотреть зону застройки для земельного участка

Другой важный момент — посмотреть, в какой зоне находится земельный участок. В российских городах или посёлках есть свои правила зонирования территории. Каждую такую зону разрешено использовать для определённых целей.

Например, в зоне деловой застройки запрещено строить жилые дома. А в зоне малоэтажной застройки нельзя будет построить торговый центр. Поэтому необходимо смотреть — в какой зоне находится земельный участок, который планируешь приобрести.

К чему приводит такая ошибка

В моей юридической практике был случай, когда клиент купил прекрасный земельный участок на одной из центральных улиц города. Притом с большим дисконтом. Ему бы уточнить, почему такая привлекательная цена, но нет. Уж очень ему понравились условия и сам участок. А когда получал разрешение на строительство, органы местного самоуправления отказали — проект дома не соответствует правилам застройки.

Нашей команде юристов тогда пришлось потрудиться. Вместе с клиентом проходили общественные слушания, добивались обсуждения и внесения изменений в проекте застройки территории. То дело удалось выиграть, но затратили массу усилий. К тому же, это дорогостоящий процесс, но при этом даже самые сильные юристы не могут гарантировать успех во всех подобных случаях.

Как этого избежать

Чтобы не купить землю с ограничениями на строительство, перед заключением сделки обратитесь к геодезистам, либо в органы местного самоуправления. Получите сведения о том, в какой зоне находится земельный участок с таким-то кадастровым номером. На основе полученного ответа, станет ясно — разрешено в этой зоне строить жилые дома или нет.

Ошибка № 3: не посмотреть технический паспорт и план при покупке дома

Покупка дома — радостное и ответственное событие. Чтобы оно не было омрачено неприятностями, рекомендую внимательно подойти к этому вопросу и изучить детали сделки. Очень важно посмотреть перед покупкой технический паспорт или план. В частных домах люди часто что-то пристраивают, увеличивают жилую площадь, но не оформляют эти изменения. После покупки такого участка, дорогостоящее бремя узаконивания ляжет на нового владельца.

К чему приводит такая ошибка

Один из кейсов: клиент купил дом, который по документам проходил площадью 50 квадратных метров, а по факту — был 150 квадратов. Плюс, часть строения — баня — всего в метре от соседнего участка. А по закону должно быть не менее трёх метров. Начали выяснять отношения с соседями, крепко разругались. Тогда сосед подал жалобу о нарушении границ участка.

Юристы Dolg Expert вовремя включились в этот спор и путём переговоров пришли к мировому соглашению с соседом. А ведь всё могло пойти иначе и суд запросто обязал бы снести все постройки, которые возведены с нарушением норм.

Как этого избежать

Не допускайте таких ситуаций и следуйте простым рекомендациям:

1. Заранее проверяйте технический паспорт и план частного дома, который приобретаете. Оформление внесённых вами или предыдущими собственниками изменений обойдётся в «круглую» сумму.
2. Соблюдайте регламенты отступов между строениями на соседних участках. Иначе придётся выяснять отношения с собственниками других домов и может дойти даже до судебных разбирательств. А в суде решение может быть далеко не в вашу пользу — вплоть до постановления о сносе строений, которые нарушают правила.
3. Если возникли спорные моменты с соседями — обратитесь к квалифицированным юристам. Эксперты помогут разрешить спор в вашу пользу и узаконить постройки.

Ошибка № 4: не обратить внимания на перепланировки в квартире

Что касается покупки квартир — тут тоже есть тонкости. Особенно внимательно смотрите — были ли перепланировки. Если на перенос некапитальных стен законодательство смотрит довольно спокойно, то с мокрыми зонами вопрос намного сложнее.

Перенос туалета и ванной комнаты на другие места запрещён строительными нормами и СанПинами везде, кроме первых этажей. Потому что на первом этаже снизу никто не живёт, а на втором этаже и выше — под мокрыми зонами находятся такие же санузлы. А если перенести их на другое место, снизу будут уже жилые помещения. Если вдруг случится какая-то течь, пострадает дорогой ремонт у соседей снизу и разбирательств — вплоть до суда — не избежать.

К чему приводит такая ошибка

Вот показательный кейс: состоятельная пара купила квартиру в Москве, площадь более 200 квадратных метров. Туалет и ванная находились возле спальни, хотя изначально планировка предполагала их размещение возле кухни. То есть, предыдущий владелец квартиры не хотел так далеко ходить в уборную и нанял строителей из ближнего зарубежья. Те, скорее всего, ни про какие строительные нормы не слышали и без лишних вопросов перенесли мокрые зоны поближе к спальне.

Через несколько месяцев после покупки квартиры нашим клиентом и окончания ремонта, случилась течь в ванной. У соседей снизу проступило мокрое пятно на потолке в спальне и они пожаловались в жилищную инспекцию. Дело дошло до суда и решения в пользу соседей, а хозяев квартиры сверху обязали выплатить компенсацию за нанесённый ущерб. Но кроме того, суд обязал устранить нарушения и вернуть санузлы на прежнее место, согласно планировке.

Работы по приведению квартиры в первоначальное состояние означали, что весь ремонт придётся переделывать заново. Хозяева этого не хотели и обратились к нам за помощью. Потратили время и нервы, но вопрос урегулировали. Но опять-таки, не всегда удаётся добиться решения в пользу таких клиентов. Ведь в подобных вопросах, суды прежде всего склоняются на сторону потерпевшей стороны.

Как этого избежать

Уладить такие вопросы бывает крайне трудно и дорого, а чаще всего — попросту невозможно. Поэтому необходимо ещё перед покупкой квартиры уточнить вопрос с изменением планировки. Если такие изменения были — особенно в части санузлов — лучше не рисковать и отказаться от покупки квартиры. Ведь в дальнейшем это может привести к серьёзным неприятностям и финансовым потерям.

Ошибка № 5: не решить вопрос с собственниками долей в квартире

Другая частая ошибка при покупке квартир — нерешённые вопросы с долями. Если после покупки появится ещё один собственник, которому пренадлежит доля в квартире — есть высокий риск судебных разбирательств с непредсказуемым результатом.

К чему приводит такая ошибка

Был случай в практике, когда мой клиент купил квартиру. Предыдущие хозяева использовали для покупки жилья материнский капитал. По закону, в таких случаях, родители обязаны оформить долю в квартире на ребёнка. Но они этого не сделали. В итоге, вмешался пенсионный фонд и попытался оспорить сделку.

Наши юристы смогли урегулировать вопрос и продажа квартиры состоялась. Но так бывает не всегда и важно учитывать подобные риски при заключении договоров купли-продажи квартир.

Как этого избежать

Чтобы такого не случилось — перед заключением сделки:

1. Запросите справку о зарегистрированных в квартире лицах. Получить её можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Обратите внимание, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние.
2. Договоритесь, когда продавец выпишет всех зарегистрированных в квартире лиц.
3. Перед покупкой квартиры, запросите такую справку ещё раз и убедитесь, что в ней пусто — то есть в квартире нет прописанных людей.

Заключение

Пять ошибок, о которых рассказал наш эксперт Алексей Плохих, чаще всего встречаются в юридической практике. Не повторяйте их и будьте внимательны при совершении сделок с недвижимостью. Если возникла хоть малейшее подозрение насчёт деталей покупки или личности продавца — приостановите сделку и проконсультируйтесь с юристом. Такой подход обеспечит безопасность вашим финансовым активам и сбережёт множество нервных клеток.

Напоследок даём резюме рекомендаций по сделкам с недвижимым имуществом:

1. Подходите основательно к покупке земли. Не заключайте никаких соглашений, пока не узнаете про наличие охранных зон на территории участка.
2. Даже если подвернулся шанс купить отличный кусок земли в самом центре города по «аппетитной» цене — не спешите платить аванс. Проявите бдительность и уточните у продавца, в чём причина такого щедрого дисконта. Помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. На всякий случай получите данные о зоне застройки для данного участка. Возможно, на этом участке нельзя будет построить тот объект, который вы хотите.
3. Принимайте решение о покупке дома только после того, как ознакомились с его техническим паспортом и планом. В противном случае, за все неоформленные пристройки, которые сделали предыдущие хозяева, придётся платить уже вам.
4. Обращайте внимание на наличие перепланировок в квартире — особенно, когда дело касается переноса мокрых зон. Если случится протечка и подтопление жилых помещений у соседей снизу — суд обяжет вернуть планировку квартиры в изначальное состояние. Сделать это будет очень дорого и хлопотно, а узаконить перенос санузлов в квартире практически невозможно.
5. Уточните, нет ли в приобретаемом доме собственников долей, о которых не сообщил продавец. Если появится ещё один собственник с правами на долю в квартире — сделка может быть оспорена и отменена.

Есть сомнения при покупке объекта недвижимости? Обращайтесь за помощью в Dolg Expert. Наш эксперт по оформлению и узакониванию недвижимости Алексей Плохих и команда юристов сопроводят сделку или оспорят невыгодный договор купли-продажи. Найдём способ защитить ваши интересы в самых сложных ситуациях. Честно, профессионально и эффективно поможем без проблем купить дом, квартиру или земельный участок.

Проконсультируем по телефону или онлайн, приедем в ваш город для сопровождения сделок и решения юридических задач.